12/02/2020 | Alting News

Entra en vigor el nuevo decreto ley para el acceso a la vivienda

El Parlament de Cataluña convalidó el pasado 5 de febrero el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, que establece, entre otras cuestiones, la obligación de ofrecer un alquiler social a todas aquellas personas o familias que se encuentren en situación de vulnerabilidad o exclusión social.

Esta medida afecta únicamente a los propietarios que cuentan con más de 15 viviendas. Por lo que a aquellos propietarios que disponen de hasta 15 inmuebles esta nueva legislación no les supone ningún cambio.

A continuación, nuestra Directora Jurídica, Vanessa Rubiras, detalla y especifica los requisitos que son necesarios para que sea de aplicación esta medida.

Para más información, contactar con gestiondepatrimonios@alting.com.


NOTA LEGAL SOBRE LA OBLIGACIÓN DE OFRECER UN ALQUILER SOCIAL A AQUELLOS ARRENDATARIOS QUE NO PUEDAN PAGAR LA RENTA Y/O LES VENZA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El día 30 de diciembre de 2019 entró en vigor el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, sobre medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, adquiriendo plena eficacia al haber sido convalidado por el Parlamento de Cataluña el día 4 de febrero de 2020.

El referido Decreto Ley modifica, entre otras normas, la Ley 24/2015, de 29 de julio sobre medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y establece que los “Grandes tenedores”(1) de viviendas, antes de interponer una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y/o por expiración del contrato de arrendamiento, deberán ofrecer un alquiler social a los arrendatarios que acrediten estar en una situación de riesgo de exclusión residencial.

1. Los sujetos que se consideran Grandes tenedores y que están obligados a ofrecer un alquiler social son los siguientes:

  • Personas físicas que sean titulares de más de 15 viviendas en Catalunya e insten una demanda de desahucio por falta de pago y/o expiración del contrato de arrendamiento.

  • Personas jurídicas que, por si solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de 15 viviendas en Catalunya, e insten una demanda de desahucio por falta de pago y/o de expiración del contrato de arrendamiento. El Decreto Ley ha previsto dos excepciones que podrían aplicar las personas jurídicas para no tener que ofrecer un alquiler social a sus arrendatarios:
    • Que las personas jurídicas (o grupo de empresas) tengan más de un 15% de la superficie habitable en propiedad calificada de viviendas de protección oficial destinadas al alquiler. En caso de estar interesados, se podría solicitar el cambio de calificación de vivienda libre a VPO en propiedades preexistentes.
    • Que las personas jurídicas sean consideradas promotores sociales al amparo de lo dispuesto en el Artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre.

2. Los sujetos que tienen derecho a beneficiarse de un alquiler social:

Las personas que acrediten estar en riesgo de exclusión residencial, según queda definido en el Artículo 5 de la Ley 24/2015, tendrán derecho a beneficiarse de un alquiler social. Se consideran personas con riesgo de exclusión residencial, las personas solas o unidades de convivencia (que no necesariamente deberán tener relación sentimental y/o de parentesco) que:

  • No tengan ninguna vivienda en propiedad en Catalunya.
  • Que los ingresos de las personas estén por debajo de los siguientes baremos:
    • Personas solas: inferior 2 IRSC (Zona A 21.247,28 €/año).
    • Unidades de convivencia: inferior 2,5 IRSC (Zona A según el número de miembros entre 26.000 € y 28.500 €/año).
    • Unidades de convivencia con personas discapacitadas a su cargo: inferior 3 IRSC (Zona A según el número de miembros entre 31.500 y 34.000€/año.
Para hacer el cálculo de los ingresos anuales de la persona y/o unidad de convivencia se tendrán en cuenta las nóminas y/o prestaciones de los últimos tres meses, haciendo una extrapolación a un año.

Los ingresos de la unidad de convivencia se han de ponderar en base a los coeficientes establecidos por el Plan para el derecho a la vivienda (número de personas, municipio, incapacidades, etc.). Con el fin de facilitar el cálculo, la Agencia de Habitatge de Catalunya ha habilitado una calculadora de ingresos ponderados a la que se puede acceder a través del siguiente link: http://agenciahabitatge.gencat.cat/calculadoraLSO.

Excepcionalmente, las unidades de convivencia con unos ingresos superiores a los reflejados en los párrafos precedentes podrán beneficiarse de un alquiler social si disponen de un Informe de los servicios sociales que acredite un riesgo inminente de pérdida de la vivienda y no dispongan de una alternativa habitacional.

3. Ofrecimiento del alquiler social:

El Gran tenedor, antes de interponer la demanda de desahucio por falta de pago y/o de expiración del contrato de arrendamiento deberá enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido al arrendatario, en el que le requiera formalmente para que en el plazo de 30 días aporte la documentación necesaria para verificar si éste se encuentra o no en situación de riesgo de exclusión residencial y le advierta que sus datos podrán ser cedidos a los servicios municipales de su Ayuntamiento y a la Agencia de l’Habitatge de Catalunya para emitir el preceptivo informe de exclusión residencial.

Si no se obtiene respuesta o el arrendatario no entrega la documentación necesaria para efectuar la preceptiva verificación, se podrá interponer la demanda para que sea el Juzgado quien ofrezca el alquiler social. Si el arrendatario rechaza formalmente el alquiler social se podrá interponer la demanda de desalojo sin más dilación.

Una vez comprobada la documentación, si existe riesgo de exclusión residencial el propietario deberá ofrecer un alquiler social al arrendatario, por el plazo de 5 o 7 años según sea el propietario persona física o jurídica, y en el que se deberá hacer constar:

  • Los ingresos de la unidad de convivencia.
  • La renta contractual (en la que no se podrá repercutir ni el IBI, ni los gastos de CCPP ni otros impuestos/gastos).
  • Identificación de la vivienda ofertada. La Agencia Catalana advierte que se deberá priorizar la vivienda previamente arrendada pero que podrá ofrecerse otra vivienda. Si está en el mismo término municipal deberá ser aceptada y en caso de que esté en otro término municipal se deberá solicitar un Informe a servicios sociales que acredite que el traslado de municipio no afectará negativamente la situación de riesgo de exclusión. La vivienda alternativa deberá reunir los requisitos de habitabilidad según el número de miembros de la unidad de convivencia. En caso de que se proponga una vivienda alternativa, antes de formalizar el contrato, deberá ser mostrada al arrendatario.

Para calcular la renta social, se deberán tener en consideración los ingresos ponderados de la unidad de convivencia y ésta no podrán superar:

  • El 10% de los ingresos de la unidad de convivencia inferior 0,89 del IRSC.
  • El 12% de los ingresos de la unidad de convivencia inferior 0,95 del IRSC.
  • El 18% de los ingresos de la unidad de convivencia inferior o = 0,95 del IRSC.
La renta social se podrá calcular con la calculadora habilitada por la Agencia d’Habitatge de Catalunya a través del siguiente link: http://agenciahabitatge.gencat.cat/calculadoraLSO.

La oferta del alquiler social se deberá comunicar al Ayuntamiento donde radique la vivienda y a la Agencia d’Habitatge de Catalunya en el plazo de 3 días desde su emisión. La Agencia d’Habitatge de Catalunya ha solicitado que la comunicación se realice a través del correo electrónico habilitado al efecto (comunicacioreallotjament@gencat.cat).

El contrato de alquiler social se deberá prorrogar obligatoriamente durante un nuevo plazo de 5/7 años, en el supuesto de que vencido el contrato social la persona o unidad de convivencia acrediten encontrarse todavía en situación de riesgo de exclusión habitacional.

4. Vigencia de estas medidas urgentes:

El Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre establece que la obligación de ofrecer un alquiler social tendrá una vigencia de TRES (3) AÑOS desde la entrada en vigor de la norma, es decir, hasta el día 31 de diciembre de 2022.



(1) Se excluye de la presente Nota cualquier referencia a las entidades financieras, fondos de inversión, etc.
(2) IRSC: Indicador de Renta de suficiencia de Catalunya.


NOTA LEGAL SOBRE LA OBLIGACIÓN DE OFRECER UN ALQUILER SOCIAL