17/11/2017 | Noticias de actualidad

¿Sabes cómo debes actuar frente a todas las gestiones de un alquiler?

Tradicionalmente, España ha sido siempre un país de propietarios. Así lo corroboran, por ejemplo, los datos extraídos de “la radiografía del mercado de la vivienda 2016-2017” publicada por el portal inmobiliario Fotocasa, que indican que 8 de cada 10 españoles viven en régimen de propiedad frente a 2 que lo hacen de alquiler. En el caso concreto de Cataluña, el porcentaje es un poco menor, con un 74% de viviendas en propiedad y un 26% en régimen de arrendamiento.

Sin embargo, nos encontramos que en los últimos tiempos el perfil inmobiliario de los españoles está cambiando. Actualmente el 30% de la población es partidaria de alquilar frente al 37% que prefieren la compra de vivienda.

Ya sea por un cambio en la mentalidad de la sociedad, una mayor movilidad geográfica, la irrupción de los “millenials” en el mercado inmobiliario, las escasas opciones de los jóvenes para comprarse una vivienda u otras circunstancias derivadas de la crisis que ha vivido la economía en los últimos años, cada vez hay más partidarios del alquiler residencial.

En esta línea, el portal inmobiliario Idealista ha publicado diferentes informes en los que confirma que la demanda de viviendas en alquiler supera ampliamente la oferta en grandes ciudades como Barcelona y Madrid. Por este motivo, y dado el dinamismo propio de este mercado, pisos y casas tardan una media de 3 meses en ser alquilados. Incluso en algunas ciudades, como Barcelona, este tiempo se reduce considerablemente. En ALTING hemos tenido viviendas en alquiler en cartera sólo durante 48 horas”, tal como nos comenta la Responsable de Residencial, Gloria Colomer.

PERO, CUANDO HEMOS ENCONTRADO LA VIVIENDA PERFECTA
¿SABEMOS QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y QUÉ TIPOLOGÍAS EXISTEN?

El Artículo 1543 del Código Civil español, define un contrato de arrendamiento como aquel en el que el arrendador (o propietario) cede el uso y disfrute de una determinada propiedad, por un tiempo determinado, a cambio de una renta. Quien goza del uso de dicha propiedad, el inquilino, recibe el nombre de arrendatario.

Hay que distinguir, no obstante, entre diferentes tipologías de contratos de alquiler:

  1. Contratos sometidos a la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) con sus sucesivas modificaciones:
    - De vivienda habitual y permanente.
    - De uso distinto a vivienda (local/despacho o arrendamiento de temporada).
    El arrendamiento de temporada es aquel en el que no se da respuesta a una necesidad de vivienda permanente y habitual sino que tiene otras razones como vacaciones, estudios, traslados temporales,…

  2. Contratos no sometidos a la LAU y regulados por el código civil o por la normativa turística sectorial.
    El arrendamiento de uso turístico (con licencia) es aquel en el que se arriendan viviendas cedidas por los propietarios a inquilinos esporádicos, directa o indirectamente, a través de agencias, a cambio de una contraprestación económica y para una estancia igual o inferior a 31 días.

En el sector inmobiliario los contratos son mayoritariamente por escrito, aunque también es perfectamente válido el contrato oral pero no es lo habitual porque puede generar problemas de prueba.

¿CUÁL ES EL CONTENIDO DE UN CONTRATO INMOBILIARIO?

Si profundizamos más, es muy importante que el contrato de alquiler de cualquier inmueble contenga la siguiente información:

  • Identificación de las partes del contrato (arrendador y arrendatario).
  • Identificación del objeto del contrato (vivenda, anexos, local,…).
  • Duración. En el caso de viviendas el plazo mínimo determinado por la LAU son 3 años.
  • Duración mínima obligatoria. En viviendas el plazo máximo son 6 meses.
  • Condiciones de preaviso para el fin de la relación contractual.
  • Renta y otros gastos y forma de pago.
  • Cláusula de actualización de la renta.
  • Obligaciones recíprocas. Las más importantes son, por parte del propietario, mantener en uso pacífico del objeto del contrato al inquilino y por el arrendatario, el pago de la renta.
  • Fianza. 1 mes de fianza en el caso de viviendas y 2 meses para locales y despachos.
    La fianza previene al propietario de posibles gastos extras o desperfectos que se puedan derivar del uso de su propiedad.
  • Otras garantías (de depósitos adicionales, avales,…).
    En las viviendas prevalecerá siempre la LAU y no se pueden pactar obligaciones en perjuicio del inquilino.
Otras cláusulas habituales que se incluyen en un contrato de arrendamiento inmobiliario son:

  • Derechos de subarriendo o cesión. Normalmente se hace renunciar al inquilino o se regula la manera de ejercerlos y el posible incremento de renta en esos casos.
  • Derechos de adquisición preferente.
  • Permisos de obras.
  • Bonificaciones y/o carencias.
  • Obligaciones de conservación y/o mejoras.

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBEMOS TENER EN CUENTA?

Para poder redactar y formalizar un contrato de alquiler, será obligatoria la siguiente documentación:

  • De la vivienda:
    • Cédula de habitabilidad.
    • Certificado energético (CEE).
  • Del propietario:
    • DNI en caso de personas físicas o CIF y Escrituras en caso de sociedades.
    • Escrituras de propiedad o nota simple del registro que acredite la titularidad del inmueble.
  • Del inquilino:
    • DNI en caso de personas físicas o CIF y Escrituras en caso de sociedades.
    • Justificantes de solvencia: nóminas, contratos de trabajo, declaraciones de la renta, Impuesto de Sociedades, informes mercantiles,…

¿A QUIÉN LE CORRESPONDE PAGAR QUÉ?

Tanto para los propietarios como los inquilinos, es muy importante conocer las obligaciones, pagos y gastos que corresponden a cada una de las partes. Conocerlo de antemano evitará malentendidos y permitirá la solución de posibles conflictos de manera rápida.

Salvo que se indique lo contrario en el contrato correspondiente, será responsabilidad del arrendatario, o inquilino, hacerse cargo de los siguientes pagos:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • 1 mensualidad por adelantado.
  • 1 mes de fianza en el caso de las viviendas. 2 meses de tratarse de un local comercial o unas oficinas. (Son garantías que se prestan y que al finalizar el contrato, de no mediar incumplimiento, se restituyen al arrendatario).
  • Alta y cargos de los suministros necesarios (luz, agua, gas, teléfono,…).
  • Honorarios de la agencia (en el caso que haya intermediación de un asesor inmobiliario profesional).
Y el propietario, o arrendador, por su parte, deberá tener en cuenta el pago de:

  • Seguro de responsabilidad civil subsidiaria.
  • Seguro de la vivienda.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Tasas e impuestos municipales.
  • Gastos de la Comunidad de Vecinos.
  • Honorarios de la agencia en su caso.
  • Ganancia patrimonial al declarar sus impuestos (IRPF o Impuesto de Sociedades).
A parte, la propiedad deberá ingresar la fianza en el Incasòl de formaforma preceptiva y registrar el contrato, si lo estima conveniente.

En ALTING Agencia Inmobiliariasomos especialistas en la búsqueda y comercialización de pisos de lujo en venta y en alquiler en la Zona Alta y en el centro de Barcelona. Tanto si desea alquilar su propiedad como si se encuentra buscando su nuevo hogar, nuestros asesores trabajarán conjuntamente para encontrar la mejor solución a sus necesidades. Le acompañarán durante todo el proceso de la operación y le ofrecerán una oferta global de servicios inmobiliarios para conseguir el mejor resultado en el menor tiempo posible.

Asimismo, en ALTING contamoscon un equipo experto en Gestión de Patrimonios quien facilitará las gestiones a la propiedad con la gestión del alquiler de su vivienda con todas las garantías y velando por el cumplimiento de los compromisos adquiridos en cada contrato de arrendamiento.